18新利最新登入次级抵押贷款如何运作

次级抵押贷款有各种各样的形式和规模。总体上一致的一个因素是利率将高于优惠利率由美联储建立．最优惠利率是贷款机构向信用评级良好的人收取的利率。

比较常见的一种次级贷款利率是可调的抵押贷款(ARM)。arm在房地产繁荣时期越来越受欢迎，因为它们最初的月供很低，利率也很低。ARMS的入门费率通常持续两到三年。利率每6到12个月调整一次，还款金额可能会增加50%或更多[来源:Bankrate.com］．如果你听说过2/28或3/27的ARM，第一个数字是指初始利率的年数，第二个数字是受浮动利率影响的贷款剩余期限的年数。

次贷ARMs通常还附带只付息期权。这是指第一期付款只支付利息，而不是贷款本金。我们来看看2/28利息的ARM。这种贷款只允许你在两年的介绍期以较低的设定利率支付利息。在此之后，在剩下的28年里，贷款的全部金额将以新的利率重新计算。

根据Investopedia在美国，与固定评级的30年期抵押贷款相比，仅支付2/28利息的次级ARM的月供增幅可能会很大。例如，如果你买了35万美元的房子，首付5万美元，你就有30万美元的2/28 ARM抵押贷款，初始利率为5%。假设你的房产税每月约为230美元，房屋保险每月约为66美元，那么你的月供将从大约1,900美元开始。

如果利率保持5%两年，然后上升到5.3%，你的抵押贷款支付将增加到1,961美元。再过两年，利率将每六个月调整一次，通常是上调。相比之下，同样一笔贷款的30年期固定利率抵押贷款利率为5%，你将无限期地每月支付1906美元。

虽然在两年后再融资总是可能的，但美国房地产市场在房地产泡沫破裂期间升值价值的下降使这变得困难。同样重要的是要记住，每次你再融资时，你必须向你的贷款人支付一套新的结算成本。

次级贷款通常在条款中包含提前还款罚款。这意味着如果你选择提前还清贷款，你必须支付额外的费用。次级贷款也可能有气球付款附加，是指最后一次支付故意大于之前的支付。

除了你的信用评分，还有其他因素决定你是否属于次级抵押贷款。放款人可能会认为贷款有风险的借款人，虽然他们有良好的信用评分，不能提供收入和资产的证明，或借款的收入比例异常大，以及无数其他原因[来源:布鲁克斯］．

在次级贷款领域，并非所有的消息都是坏消息。一个非营利组织叫它是美国就是做点什么。通过其抵押贷款救济和止赎该组织培训止赎顾问，以帮助借款人并告知社区他们的选择。

NeighborWorks在了解到次级贷款机构和他们的客户之间的一个共同问题是，一旦借款人陷入财务困境，他们就缺乏沟通后采取了行动。通常情况下，借款人羞于或害怕打电话给他或她的贷款人，即使可以采取措施防止止赎。放贷人经常很难找到需要建议的人。

从2006年开始，次级抵押贷款违约和丧失抵押品赎回权的数量急剧增加，导致了次贷危机。2008年7月在美国，五分之一的次级抵押贷款违约，29%的ARMs严重违约。这最终造成了7.4万亿美元的股市账面损失，并蒸发了约34亿美元的房地产财富。

次贷危机的原因有几个。许多抵押贷款经纪人把他们的客户引向他们无法负担的贷款。以前，当有人想要贷款时，他或她会直接去银行。越来越多的人选择抵押贷款经纪人作为中间人。其结果是，当贷款变成坏账时，银行业无需直接承担责任。当抵押贷款经纪人起草的贷款违约时，他们不会受到任何惩罚，因此在这个以佣金为基础的行业，没有太多动机拒绝申请人。

的失业利率也是导致危机的一个因素。受汽车行业裁员影响最严重的中西部各州，止赎率位居前列。美国联邦储备理事会(美联储,fed)］．许多人一直指望能够再融资以使他们的贷款负担得起，但房地产市场升值速度的放缓使这变得困难或不可能。一旦次级贷款的介绍期结束，新的还款就超出了许多人的承受能力。

借款人也必须承担一定的责任。在一个很容易获得信贷的时代，许多人没有阅读贷款条款的细则，或者只是在贷款上冒了太大的风险，以至于他们无力偿还。

次贷危机的另一个丑陋的方面是，许多贷款机构在致富的过程中剥削了少数族裔。1975年的《住房抵押贷款披露法案》(HMDA)强制要求贷款机构维护和披露与其贷款有关的数据。近年来，不同种族的HMDA数据差异很大。黑人和西班牙裔借款人更有可能获得次级贷款。事实上，在2006年，有36%的差距，53%的黑人有次级抵押贷款，而白人只有17%[来源:美国联邦储备理事会(美联储,fed)］．此外，2006年负责任贷款中心(CRL)的一项研究发现，在信用风险相同的情况下，黑人获得更高利率的可能性仍比白人高31%至34%。

最初发表于2007年12月4日