18新利最新登入抵押贷款如何运作

在法律上，a抵押贷款“将财产质押给债权人作为支付债务的担保吗?债务”(来源:YourDictionary.com］．说白了，抵押贷款就是贷款。对许多人来说，这是他们所借过的最大一笔贷款。普通贷款没有明确的抵押品。贷方会查看你的信用记录、你的收入和储蓄，然后决定你是否有良好的风险。在抵押贷款中，贷款的抵押品是房子本身。如果你不偿还贷款(连同所有的费用和感兴趣这些都包括在内)，然后贷方可以收回你的房子。

银行是传统的抵押贷款机构。你可以在银行申请抵押贷款银行你可以在支票账户和储蓄账户上使用，或者你可以到其他银行货比三家，以获得最优惠的利率和条款。如果你没有时间去货比三家，你可以和一个抵押贷款经纪人他会筛选不同的贷款机构，为你协商出最优惠的交易。不过，银行并不是抵押贷款的唯一来源:信用合作社在美国，一些养老基金和各种政府机构也提供抵押贷款。

和其他贷款一样，抵押贷款也有固定利率或可调利率，贷款期限从5年到30年不等。与大多数其他贷款不同，抵押贷款有很多相关成本和费用。其中一些费用只发生一次，比如交易结算费用，而另一些费用则每月计入抵押贷款还款。

你可能认为抵押贷款已经存在了几百年了——毕竟，谁能买得起房子呢?18新利最新登入然而，直到20世纪30年代，抵押贷款才真正开始。18新利最新登入你可能会很惊讶银行没有坚持这个新想法;保险公司就是这样做的。这些胆大妄为的保险公司这么做，并不是为了通过收费和利息来赚钱，而是希望在借款人未能按时还款的情况下获得房产所有权。

直到1934年，现代抵押贷款才出现。的联邦房屋管理局(联邦住房管理局)发挥了关键作用。为了帮助国家走出大萧条，联邦住房管理局推出了一种新型抵押贷款，目标是那些在现有计划下无法获得抵押贷款的人。当时，10个家庭中只有4个拥有住房。抵押贷款期限被限制在房产市值的50%，还款计划分为三到五年，最后以大额还款结束。在那个时候，80%的贷款意味着你的首付是80%，而不是你融资的金额!在这样的贷款条件下，难怪大多数美国人都是租房居住的。

联邦住房管理局启动了一个降低首付要求的项目。他们设立了提供80%的项目贷款与估值（LTV)， 90%的LTV，甚至更高。这迫使商业银行和贷款机构也这样做，为普通美国人创造了更多拥有住房的机会。

联邦住房管理局还开创了一种趋势，即根据人们的实际偿还能力，而不是简单地“认识某人”的传统方式，来确定他们是否有资格获得贷款。联邦住房管理局延长了贷款期限。联邦住房管理局提供的不是传统的5- 7年期贷款，而是15年期贷款，最终延长到我们今天的30年期贷款。

联邦住房管理局介入的另一个领域是房屋建筑质量。而不是简单的融资任何家，联邦住房管理局设置质量标准这些房屋必须符合贷款条件。这是一个聪明的举动;他们不希望贷款比大楼还久!这开启了另一种趋势，商业贷款机构最终也纷纷效仿。

在联邦住房管理局出现之前，传统的抵押贷款是只付息的，最后以相当于整个贷款本金的大额还款结束。这就是丧失抵押品赎回权如此普遍的原因之一。联邦住房管理局建立了摊销这意味着人们每次支付利息都要支付贷款本金的增量，在贷款期限内逐渐减少贷款，直到完全还清。

在下一页，我们将分解现代每月还贷的组成部分，并解释摊销的重要概念。

的首付抵押贷款是你预先支付的一笔钱，减少了贷款的数量钱你必须借。你想付多少钱就付多少。传统的金额是购买价格的20%，但也有可能找到要求低至3%至5%的抵押贷款。然而，你首付的钱越多，你需要贷款的就越少，你的月供也就越低。

每月按揭付款由以下成本组成，简称为PITI:

对于固定利率抵押贷款，你的月供在贷款期限内大致保持不变。每个月和每年都在变化的是抵押贷款中支付贷款本金的部分和纯利息的部分。逐步偿还原始贷款和累计利息被称为摊销．

如果你看一下典型的30年期抵押贷款的摊销时间表，借款人在贷款的最初几年支付的利息远远超过本金。例如，一笔利率为6%的10万美元贷款的月供为599美元。在偿还抵押贷款的第一年，每个月大约有500美元用于偿还利息;本金只剩下99美元。直到第18年本金才会超过利息。

分期偿还的好处是你可以慢慢偿还贷款的利息，而不是在最后支付一笔巨大的气球付款。将还款时间分30年的缺点是，你最终要为最初的10万美元贷款支付215,838美元。此外，由于你在这么长的时间里只偿还了这么少的本金，你需要更长的时间来积累房屋净值。股本是你的房子的价值减去你剩余的本金余额。

但这并不意味着固定利率的30年期抵押贷款是坏事。远非如此。我们将在下一页仔细研究固定利率抵押贷款。

不久以前，贷款机构只提供一种类型的抵押贷款:30年期固定利率抵押贷款。一个固定利率抵押贷款提供一个在整个贷款期限内永远不会改变的利率。不仅你的利率永远不会改变，而且你的月供在15年、20年或30年里都保持不变，这取决于你的抵押贷款期限。唯一可能变化的数字是财产税和每月账单中包含的任何保险付款。

固定利率抵押贷款的利率随着经济规模的增长而上下波动。经济增长时，利率高于经济衰退时。在这些大趋势下，贷款机构会根据借款人的信用记录和贷款期限为他们提供特定的利率。30年、20年和15年期限的好处如下:

固定利率抵押贷款具有长期稳定性，许多借款人都觉得这很有吸引力，尤其是那些打算在自己的房子里住上10年或更长时间的人。其他借款人更关心获得尽可能低的利率。这就是可调利率抵押贷款的吸引力之一，我们接下来会讲到。

一个可调利率抵押贷款（手臂)的利率会随着市场情况的变化而变化，通常是一年一次。不断变化的利率会影响你每月还款额的大小。arm对借款人很有吸引力，因为大多数的初始利率远低于传统的30年期固定利率抵押贷款。即使在2010年，30年期固定抵押贷款利率处于历史低点，ARM利率也几乎低了整整一个百分点[来源:介入］．arm对那些认为自己将在几年内出售房屋的借款人也有意义。

如果你正在考虑ARM，有一件重要的事情要记住，意图并不总是等于现实。在房地产繁荣时期，许多打算快速出售房屋的ARM借款人，却陷入了他们无力负担的“重置”抵押贷款。他们中的许多人从未完全理解ARM协议的条款。以下是值得关注的关键数字:

现在让我们看看一些不太常见的抵押贷款选择，如政府担保贷款，气球抵押贷款和反向抵押贷款。

我们从一种叫做a的高风险抵押贷款开始气球抵押贷款．气球抵押贷款是一种短期抵押贷款(5到7年)，它的摊销就像30年抵押贷款一样。这样做的好处是，你最终可以在五年内每月支付相对较低的费用，但更重要的是。五年之后，你欠了银行本金的结余，将非常接近最初的贷款金额。这种“气球”付款可能是一个杀手。如果你不能在五年内转手或再融资，你就不走运了。

反向抵押贷款事实上，只要你住在家里，就会付给你钱。这些贷款是为62岁及以上的房主设计的，他们需要资金流入现金可以是每月支票，也可以是信用额度。从本质上讲，这些房主以房屋净值为抵押贷款，但只要他们不出售房屋或搬家，他们就不必偿还贷款。不利的一面是，交易结束的成本可能非常高，你仍然需要支付税收和抵押贷款保险[来源:摩尔］．

联邦政府的三个机构与贷款机构合作，为符合条件的借款人提供折扣利率和贷款条款:联邦住房管理局(FHA)，它是美国住房和城市发展部的一部分，退伍军人管理局(VA)和农村住房服务(RHS)，它是美国农业部的一个分支。

这些机构不直接借钱给借款人。相反，他们为经批准的抵押贷款机构发放的贷款提供保险。这包括对已经负担不起的抵押贷款进行再融资。有不良信用记录的借款人可能会发现，从fha批准的贷款人那里获得贷款更容易，因为贷款人知道，如果借款人未能偿还贷款，政府将为其买单。联邦住房管理局的贷款只需要3%的首付，所有的首付都可以来自家庭成员、雇主或慈善组织[来源:HUD]。商业抵押贷款不允许这样做。

退伍军人管理局的贷款和联邦住房管理局的贷款一样，都是由该机构担保，而不是直接借给借款人。退伍军人管理局支持的贷款为合格的退伍军人提供了优厚的条件和宽松的要求。只要房价不超过该县的贷款限额，退伍军人就可以不用付首付。

如果你住在农村地区或小城镇，你可能有资格通过农村住房服务获得低息贷款。RHS通过批准的贷款机构提供担保贷款，也提供政府资助的直接贷款。它们使低收入家庭能够获得购房贷款。

在下一页，学习所有关于兴趣的知识。这些百分比是什么意思呢?

关于抵押贷款和其他贷款，最令人困惑的事情之一可能是利息的计算。由于复利、期限和其他因素的变化，在比较抵押贷款时很难进行比较。有时我们似乎在比较苹果和葡萄柚。

例如，如果你想比较一个利率为7%的30年期固定利率抵押贷款和一个利率为6%、利率为1.5个百分点的15年期固定利率抵押贷款，你会怎么做?首先，你必须记住也要考虑与每笔贷款相关的费用和其他成本。18新利最新登入你怎样才能准确地比较两者呢?幸运的是，有一种方法可以做到。根据《联邦贷款真相法》的要求，贷款机构必须披露有效的百分比利率，以及总融资费用美元．

的年百分率（4月)，你听到了这么多，可以让你对贷款的实际成本进行真实的比较。年利率是指平均每年的融资费用(包括费用和其他贷款成本)除以借款金额。它以年百分比利率表示——因此得名。年利率将略高于贷款人收取的利率，因为它包括了贷款所附带的所有(或大部分)其他费用，如发放费、积分和PMI保费。

这里有一个APR如何工作的例子。18新利最新登入你看到一则广告，提供30年期固定利率抵押贷款，利率为7%，加1个点。你看到另一个广告，提供30年期固定利率抵押贷款，7%，没有积分。很容易选择，对吧?事实上，它不是。幸运的是，APR考虑到了所有的细则。

假设你需要借10万美元。这意味着你的月供是665.30美元。如果点是$100,000($1,000)的1%，申请费用为$25，处理费用为$250，其他结束费用共计$750，那么这些费用的总额($2,025)将从$100,000的实际贷款金额中扣除($100,000 - $2,025 = $97,975)。这意味着97,975美元是用于计算贷款真实成本的新贷款金额。要找到年利率，您需要确定利率，等于每月支付$665.30，贷款$97,975。在这种情况下，实际上是7.2%。

所以第二出借人更划算，对吧?没那么快。请继续阅读，了解APR和发起费用之间的关系。

发起费是贷款机构的盈利方式18新利最新登入钱提前支付你的抵押贷款。发放的费用按贷款总额的百分比计算，通常在美国抵押贷款的0.5%至1%之间[来源:Investopedia］．回到我们的年利率例子，让我们假设第二个贷款人收取3%的初始费用，加上申请费和其他费用，在结束时总计3,820美元。这使得新的贷款金额降至96,180美元，年利率为7.39%。所以你知道了:尽管第二家贷款机构没有宣传任何积分，但由于其高昂的初始费用，它最终获得了更高的年利率。

结论很简单:不要只看利率。询问年利率并与其他贷款人进行比较。同时，确保你知道哪些费用被包括在年利率计算中。通常情况下，这些费用包括初始费用、积分、买断费用、预付抵押贷款利息、抵押贷款保险费、申请费和承销成本。但请注意，有些费用是所有贷款人都要收取的，而且是不可协商的，比如产权保险和评估。

幸运的是，你不需要自己计算年利率。当贷款机构向你提供联邦贷款真相披露时，它就会给你;你只需要明白它的重要性。

以下是你在检查年利率时需要考虑的其他一些事情:

为了有资格获得抵押贷款，大多数贷款人要求你有一个债务收入比为28/36(然而，这可能会根据你的首付和贷款类型而有所不同)。18新利最新登入这意味着不超过你每月总收入(所有来源和税前)的28%可以用于住房，不超过你每月收入的36%可以用于住房总计每月债务(这包括你的抵押贷款)。他们考虑的债务包括任何长期贷款，如汽车贷款，学生贷款，信用卡或其他债务这需要一段时间才能得到回报。

这里有一个债务收入比如何计算的例子:假设你18新利最新登入每年赚3.5万美元，正在考虑一套每月需要800美元抵押贷款的房子。根据你的住房28%的限制，你可以负担每月816美元的付款，所以这个房子每月800美元的费用是可以的(你总收入的27%)。然而，假设你还有每18新利最新登入月200美元的汽车贷款和每月115美元的学生贷款。你必须把这些加到800美元的抵押贷款上才能算出你的总债务。这总共是1115美元，大约是你总收入的38%。这使得你的住房债务比率为27/38。贷方通常使用两个数字中较低的数字，在这种情况下是28%的816美元的上限，但你可能不得不提出更高的首付或与贷方协商。

你还得考虑你能负担得起什么。贷方会根据债务收入比中较低的数字告诉你你能负担得起什么，但这并没有把你的任何日常开支(比如食物)考虑在内。如果你有一个昂贵的爱好，或者计划在五年内要花很多钱怎么办?你的贷款人并不知道这一点，所以它说你今天符合条件的1400美元抵押贷款可能不符合你五年后的实际预算——尤其是如果你在这段时间内收入没有太多增长的话。看看这个计算器，根据你目前的收入，你能买得起多少房子。18新利最新登入

总的来说，现在获得抵押贷款的资格比房地产繁荣时期更难了，当时几乎任何有动机的购房者都能获得贷款，即使是许多买不起房子的人。在下一节中，我们将解释你需要什么样的信用记录和收入能力才能通过贷方的背景调查。

贷方会查看你的工作经历和信用记录，以此作为你偿还贷款可能性的指标。18新利最新登入贷方希望看到稳定性，这意味着他们会密切关注你过去两年的信用记录中的任何逾期付款。他们会特别注意任何逾期超过30天的租金或抵押贷款付款。他们还会查看逾期付款信用卡在过去六个月里。

稳定的收入也很重要。放款人寻找的是过去两年在同一雇主有稳定工作(或至少在同一领域工作)的人。其他收入，如兼职或自由职业、加班、奖金或自营职业的收入，如果有两年的历史，也是可以接受的。如果你没有达到最低要求，这并不意味着你永远没有资格获得抵押贷款。你可能只需要和更多的贷款人谈谈，或者接受更高的利率。

整个信贷市场已经紧张了好几年了。抵押贷款机构为信用评分高(760至850)的借款人提供最佳利率，这些借款人可以支付大笔首付(10%至20%)[来源:Esswein］．

以下是申请抵押贷款时需要的典型文件列表:

更详细的列表可以在这里找到。你的贷款人和结案律师也会告诉你在贷款结案时你需要提交哪些文件和文件。我们将在下一页深入研究关闭过程。

房屋抵押贷款的总成本远远超过每月的抵押贷款支付。一旦签订了销售合同，合同就会生效关闭过程开始了。作为交易结束的一部分，契据和产权转让给买家，产权保险和融资文件交换，并将副本交给县记录员。由于交易结束是一个法律程序，它通常涉及律师或至少第三方托管持有人。所有这些过程和专业人员都要花钱，加起来是一笔惊人的大数目关闭成本．

数量钱你必须支付的结案费用因地区而异。例如，如果你住在高税收地区，你的交易结算成本就会更高。此外，房地产经纪人、贷款机构和律师的收费标准也取决于他们所从事的市场。通常情况下，你需要支付贷款总额的3%到6%作为结算成本——如果你获得10万美元的贷款，这意味着3000到6000美元。

当然，你可以也应该货比三家，协商费用。《房地产结算程序法》(Real Estate Settlement Procedures Act)要求贷款机构在收到你的申请后三天内，向你提供一份诚实的成交成本评估报告。正如你可以从接下来几页的列表中看到的，有很多费用，你可能能够说服贷款人降低或降低。你也可以和卖家协商，让他们支付部分交易费用。

涉及结束抵押贷款的服务费用分为三类:获得贷款的实际成本，涉及转移财产所有权的费用，以及支付给州和地方政府的税收。

在接下来的三页中，我们将详细分析每一笔可能包含在购房交易中的费用。

以下是包括交割费用在内的一些主要费用:

如果你认为你已经受够了结算成本，再想想:

你能相信我们还有更多的结案费用要讨论吗?你可以在下一页找到它们。

是的，还有更多:

现在你终于完成了交易——是的，你可能需要为其他东西付钱。看看下一页。

私人抵押贷款保险(PMI)可以帮助你以20%或更低的首付获得你想要的抵押贷款。这对那些没有多年储蓄，但想享受房屋所有权的税收优惠和投资方面的年轻买家尤其有帮助。PMI是一种保险，用于支付抵押贷款，以防你无法偿还。这是对放款人的保护，因为放款人在资产较少的借款人身上承担了更大的风险。贷款人通过经验和研究发现，贷款额之间存在一定的相关性钱一个借款人已经投入了房屋和贷款违约率。房屋净值越多，违约率越低。

举个例子:如果一对夫妇有1万美元18新利最新登入银行然后，如果他们必须支付20%的首付，他们就可以买一套5万美元的房子。如果他们不需要支付20%的首付，那么同样的1万美元可以是10万美元房子的10%首付，或者20万美元房子的5%首付。然而，如果他们选择更贵的房子，他们就必须支付PMI。18新利最新登入PMI的成本是基于贷款金额。对于一笔10万美元的贷款，首付10%，PMI的平均成本可能是每月40美元。

1998年，《房主保护法》(owners Protection Act)为1999年7月29日或之后签署的抵押贷款制定了规则，要求在房屋净值达到22%(基于原始房产价值)后自动终止PMI。如果你的抵押贷款是在这个日期之后签署的，你也可以要求PMI下降到20%。如果你的抵押贷款是在该日期之前签署的，一旦你达到了神奇的20%，你可以要求取消PMI，但法律不要求你的贷款人取消它。

在某些情况下，你的贷款可能会成为这一规则的例外——例如，如果你没有定期还款，如果你的贷款被认为是高风险的，或者如果你对房产有其他留置权。请注意，有一些州的法律规定提前终止那些在1998年7月29日之前签署抵押贷款的人的PMI。

现在申请抵押贷款比以前难多了。为什么呢?我们将在下一页研究两家贷款机构以及导致住房危机的原因。

与你想的相反，抵押贷款机构不做他们的钱利息。他们通过在二级投资市场上出售你的抵押贷款来兑现。如果贷款人必须等待30年才能获得其抵押贷款的全额还款，那么它就没有足够的流动性向其他借款人发放贷款。

二级市场上最大的抵押贷款买家有两家政府支持企业(gse):联邦国家抵押贷款协会(房利美)和联邦房屋贷款抵押公司(房地美(Freddie Mac)。这些大型公共/私人实体是由国会创建的，目的是让更多低收入和中等收入的人能够获得抵押贷款。

对于房地美和房利美(众所周知)购买抵押贷款，它必须符合他们的贷款限额，2010年，“一般”地区的单户住宅为417,000美元，而夏威夷部分地区等高成本地区的最高贷款限额为180万美元[来源:房利美(Fannie Mae)］．房地美和房利美从贷款人手中购买抵押贷款后，在债券市场上以证券的形式出售。这为贷款人提供了流动性，以资助更多的抵押贷款，直到2006年抵押贷款支持证券（MBS)被认为是可靠的投资。但当成千上万的人开始拖欠抵押贷款时，这些证券的价值暴跌。由于许多大型国际投资银行在抵押贷款支持证券上押下重金，美国抵押贷款违约率的上升在全球经济中引发了冲击波。

2008年，房利美和房地美被联邦住房金融局接管(严格来说，联邦住房金融局成为苦苦挣扎的抵押贷款支持者的“保管人”)，截至2010年6月，美国财政部已向信贷市场注入了1450亿美元的紧急救助资金。即使在政府收购之后，房利美和房地美仍然是上市公司，直到它们的股价跌破最低价格要求，并于2010年从纽约证券交易所退出[来源:路透］．

尽管存在这些问题，房利美和房地美仍然是二级市场上抵押贷款的最大买家，也是美国信贷体系的重要组成部分。

在下一页，我们将讨论“F”字-止赎-政府如何帮助陷入困境的借款人避免信贷灾难。18新利最新登入

拖欠抵押贷款可能会导致你财产的损失。丧失抵押品赎回权贷方占有你的房子并卖掉它以得到它的法律程序是什么钱回来。

美国从未出现过像2008年开始的这种止赎危机。仅在那一年，贷款机构就提交了200万起止赎程序，100万抵押贷款借款人失去了他们的住房[来源:Palmeri］．房地产数据库RealtyTrac的专家表示，2010年可能会有多达400万户家庭收到止赎通知。Glink］．然而，仅仅因为你收到了止赎通知，这并不意味着你一定会失去你的房子。18新利最新登入

联邦政府已经制定了一些再融资和贷款修改计划，以帮助房屋所有人避免丧失抵押品赎回权的信用崩溃经历。在网站上MakingHomeAffordable.gov在美国，借款人可以查看自己是否符合四个关键项目之一的资格:

需要记住的一件重要事情是，取消抵押品赎回权对贷款人来说也很糟糕。根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，光是处理索赔就需要贷款者花费5万多美元(来源:MBA)。然后，银行不得不出售房屋，售价可能只有原始贷款金额的一小部分。

关于止赎的最后一点:在今天的抵押贷款环境下，没有理由为抵押贷款咨询或贷款修改服务付费。事实上，政府警告说，很多这样的服务都是骗局。住房和城市发展办公室开设了HOPE热线(888-995-HOPE)，这是一个免费的电话号码，为任何想要避免丧失抵押品赎回权的苦苦挣扎的房主提供服务。

如果你想通过节省抵押贷款来避免丧失抵押品赎回权，请转到下一页获取指示。

这里有几件事可以帮助你省钱钱关于抵押贷款:

有关抵押贷款和相关18luck手机登录主题的更多信息，请参阅下一页的链接。

最初发表于2002年10月8日