18新利最新登入REITs如何运作

房地产投资信托基金是一个极其多样化的行业的一部分。不仅有不同类别的REITs，许多不同的财产类型和分类可以组成它们。

让我们从房地产投资信托基金的三个类别开始:股本，抵押贷款而且混合动力。

股权REITs (EREITs)购买、拥有和管理可创收的房地产，如公寓、商场和办公楼。股权REITs与典型的房地产开发商不同，因为他们购买或开发房地产是为了将其作为投资组合的一部分进行运营，而不是为了转售而开发。股权REITs被认为是长期投资的优势，因为它们从租金收入中获得股息，以及从出售房产中获得资本收益。

与其投资房地产，抵押房地产投资信托(MREITs)向房地产业主贷款抵押贷款或购买现有抵押贷款或抵押贷款支持证券。他们的收入主要来自抵押贷款的利息。抵押房地产投资信托基金对利率变化的反应比股票房地产投资信托基金更快，因为它们的股息来自利息支付。如今，有近40家抵押贷款房地产投资信托基金。其中，约25家投资于住宅抵押贷款证券，其余投资于商业抵押贷款。如果利率预期会下降，抵押房地产投资信托基金被认为是一种很好的投机投资。

顾名思义，混合房地产投资信托基金是股票和抵押房地产投资信托的组合。它们都拥有房产，并向房地产所有者和经营者提供贷款。混合型房地产投资信托基金通过结合租金和利息来赚钱。

有些REITs是为单个开发项目而设立的，并设立特定的年限。在这段时间结束时，REIT被清算，收益分配给股东。

根据REIT是否可以增发股票也有分类。如果房地产投资信托基金是封闭式在美国，它只能向公众发行一次股票，而且只能在现有股东批准的情况下增发股票，这将稀释股票。开放式的房地产投资信托基金可随时发行新股及赎回股份。

尽管一些REITs的投资重点很广泛，投资于一系列地点的各种类型的房地产，但许多REITs的投资重点要么是地理位置，要么是按房地产类型。一个单独的REIT只能持有特定地区、州或大都市地区的房产。或者，它可能在更广阔的地理区域持有房产，但专注于医疗设施、公寓或工业设施。新利国际网站品牌官网

的全国房地产投资信托协会根据购买方式将REITs分为三类:18新利最新登入私人，公开交易而且非交易所交易。

私人房地产投资信托基金没有在证券交易委员会(SEC)注册或交易，也没有从个人、信托或其他根据联邦证券法认可的实体筹集股本。除了与保持REIT状态相关的指导方针外，私人REIT通常受到较少的监管。美国大约有800家私人房地产投资信托基金。

大约有200个公开交易的房地产投资信托在美国证券交易委员会注册，并在纽约证券交易所、纳斯达克和美国证券交易所等主要证券交易所交易。因为它们每天都在交易所交易，公开交易的reit对投资者来说买卖很简单，而且提供了巨大的流动性。这些上市房地产投资信托基金的总资产超过4,000亿美元。

约20非交易所交易REITs在美国证券交易委员会注册，但没有在任何公共交易所交易。相反，他们有私人赞助人向投资者推销他们——通常是那些在市场其他地方遭受损失并寻求相对稳定的投资者。为了换取容易的流动性，REIT发起人专注于不必“把握市场时机”的好处。他们经常宣传非交易所上市公司，称其可以免受市场波动的影响，在某种程度上，还将其作为提供更高回报的固定收益投资债券、定期存单、货币市场基金及类似金融工具。

接下来，我们将看看REITs是如何运作的18新利最新登入。

由于REITs被要求将90%的应税收入分配给投资者，它们必须依赖外部资金作为主要资金来源。就像其他股票公开交易的房地产投资信托基金(REITs)通过一个基金募集资金首次公开募股。这些资金用于购买、开发和管理房地产资产。IPO的运作方式与其他证券发行类似，不同之处在于，买家将拥有一个受管理的房地产池的一部分，而不是购买单一公司的股票。收入通过出租、租赁或出售物业产生，并定期直接分配给REIT持有人。当一个REIT支付股息时，它们会按照已支付应税收入的百分比在股东之间平均分配。

房地产投资信托基金有一个由股东选举产生的董事会。通常情况下，这些董事都是在该领域备受尊敬的房地产专业人士。他们负责选择房地产投资信托基金的投资项目和聘请管理团队，然后由管理团队处理日常运营。

reit通过出租空间或出售房产赚钱。衡量REIT收益的首选方法被称为营运资金(FFO)。美国房地产投资信托协会(NAREIT)将FFO定义为:

基本上，REITs从净收入(租金和销售额根据公认会计原则(会计准则))由于折旧、出售财产和未合并的合伙企业和合资企业而产生的任何收益或损失。从本质上讲，FFO衡量的是房地产投资信托基金由其物业产生的经营性现金流，减去管理和融资成本。

根据公认的会计原则，净收入通常假设资产价值随着时间的推移而下降——这在某种程度上是可以预测的。房地产通常会保值甚至增值。然而，在美国公认会计准则下的资产负债表上，土地仍保持其历史成本，建18新利最新登入筑逐渐贬值至零。由于REIT的主要业务涉及房地产，折旧费用对公司的真实盈利能力产生了负面影响。采用FFO是从净收入数字中排除折旧成本来解决这一问题。

然而，FFO并不是一种万无一失的措施。18新利最新登入并非所有reit都是根据NAREIT的定义来计算的，维护、维修和其他经常性资本支出等项目在公式中没有出现。为了获得真正的FFO，投资者必须经常阅读公司的季度报告和任何补充披露。

接下来，我们将看看在投资REIT之前你需要知道什么。

由于许多房地产投资信托基金是公开交易的，它们为投资者提供了一个强大的投资组合工具平衡而且多样化。他们还为投资者提供持续股息收入的可能性长期资本利得通过股价升值。

房地产投资信托基金比其他类型的股票有优势。由于他们的传递税，房地产投资信托基金比类似规模的公司有更多的利润来支付股东股息。只要一个房地产投资信托基金通过将其净收入的90%支付给普通股东来保持其纳税资格，它就不必支付联邦所得税。在没有税收减少利润的情况下，股东可以获得更多的REIT收益。

REIT投资者以股息收入和潜在的股票价值升值的形式获得价值。由于REIT收入通常来自租赁期较长的商业地产，REIT可以提供相对可预测的收益收入来源。它们也在一定程度上抵御了通货膨胀。与预定利率的债券不同(债券在高通胀时期会失去相对价值)，具有租金收入的房地产投资信托基金会根据生活成本进行自我调整。这使得它们不那么容易受到与通胀相关的贬值的影响。

另一个好处是有可能获得免税的资本回报。根据REITs的分配政策和年度收益，部分股息可能被视为不应纳税的资本回报。投资者不仅不必在派发股息的那一年为那部分股息缴税，而且在股票出售之前，那部分股息也不需要纳税。因此，在持有REIT股票期间，资本的回归推迟了纳税，并降低了投资者的应税收入，增加了税后股息收益率。

房地产投资信托基金确实有一些缺点。由于他们向股东分配的股息绕过了公司税，他们的股息不符合2003年开始实施的15%的股息税率。这意味着投资者通常按较高的普通收入税率纳税，最高可达35%。在出售股票时，免税分配作为资本收益征税(目前持有一年以上的股票为15%)。

不幸的是，投资者很难预测一个房地产投资信托基金在某一年将支付什么类别的收入(股息或资本回报)。然而，根据NAREIT的数据，自1998年18新利最新登入以来，符合较低税率的分配比例每年都在上升。

那么如18新利最新登入何选择房地产投资信托基金呢?尽管REIT在定义上有点多元化，但确定某个特定的REIT是否专注于一种类型的商业开发或一个可能使其容易受到衰退影响的地理区域仍然很重要。出于这个原因，许多投资者投资于多个REIT。考虑人口统计信息18luck手机登录例如人口增长，就业增长和特定地区或行业的经济活动水平。这将对租金水平和入住率产生直接影响，进而影响现金流和股息。

大多数投资者都知道，过去的表现并不能保证未来的表现。然而，对于REITs，你18新利最新登入应该看看过去的股息支付情况。警惕高收益。如果有过多的资本收益分配，这可能是一个迹象，表明收入来自非经常性事件，不会持续很长时间。确保房地产投资信托基金没有出售物业以提供收入，因为未来的租金收入将受到影响。

评估自己的需求。房地产投资信托基金既能提供当期收入，又能提供长期增值。根据你正在寻找的东西，检查REIT管理层和受托人是如何获得补偿的。18新利最新登入如果薪酬是基于房地产投资信托基金的资产价值，管理层通常会专注于投资额外的物业以实现资本增值。如果确定薪酬的基础包括股息或当期收益，房地产投资信托基金的管理层可能会有提高股息收益率的动机，可能会以牺牲长期升值为代价。

研究房地产投资信托基金的管理。在投资之前，要确保管理层个人持有公司的股份。这些信息应18luck手机登录该可以在他们最新的招股说明书中找到。通常在大多数房地产投资信托基金401 (k)计划。

如果你想投资于创收房地产，房地产投资信托基金可能是你的选择。有关房地产投资信托18luck手机登录基金和相关主题的更多信息，请查看下一页的链接。

最初发表于2006年11月29日